רכישת דירה מקבלן
רכישת דירה כנראה תהיה אחת העסקאות המשמעותיות בחייהם של רוב האנשים, אם לא החשובה ביותר. לכן, אין להפחית בחשיבות אף פרט הקשור בה.
חזות מרשימה, תשתית חדשה, התאמה לצרכים וההעדפות האישיות, הם רק חלק מהיתרונות שברכישת דירה חדשה מקבלן. לכן, לא מפתיע שרבים בוחרים באופציה הזו כשמתכוונים לרכוש דירה. אך גם במהלך ההתרגשות מהחוויה החדשה, חשוב לזכור שמדובר בעסקת נדל"ן מורכבת, שיש לבצע בתשומת לב רבה והקפדה על כל פרט. הם אומרים לי: "יש עו"ד לקבלן, למה אני צריך גם עו"ד?" והתשובה בגוף השאלה, עוה"ד של הקבלן מייצג את הקבלן וחשוב שגם לקונה יהיה עו"ד משלו שיגן על האינטרסים שלו. אחרים אומרים לי "ההסכם שהקבלן ערך לא ניתן לשינוי – למה לי לשלם לעו"ד מטעמי"? והתשובה היא שגם הסכמי קבלן ניתן לשנות ולדאוג לאינטרסים של הקונה.
למה כדאי לשים לב כשעושים הסכם עם קבלן לרכישת דירת מגורים?
1. חתימת ההסכם
חתימה על ההסכם לעיתים נעשית בפני איש המכירות במשרד המכירות ולעיתים בפני עורך הדין של החברה. במעמד החתימה חותם הקונה על ההסכם וכל נספחיו. חלק מהנספחים הם נספח תשלומים, נספח הקשור לבנק, נספחים שונים בהתאם לפרוייקט, נספח שינויים אותו "תפר" עורך הדין של הקונה מול עורך הדין של החברה וכן נספחי תוכניות הדירה, החניה, המחסנים וקומת הכניסה.
לעיתים יקבל הקונה את ההסכם מיד לאחר החתימה ולעיתים ישלח ההסכם לחתימת החברה ו/או נציגה והקונה יקבל את ההסכם לאחר כמה ימים.
2. תשלומים
תשלומים יש לשלם רק על פי שוברים לתשלום. הקבלן יעביר לקונה פנקס שוברים בסמוך לחתימה על ההסכם. לעיתים פנקס השוברים ניתן רק לאחר שנחתם הסכם ליווי עם מוסד פיננסי. כאשר אין היתר בניה – לא תמיד יש הסכם ליווי פיננסי ולכן פנקס השוברים ינתן רק לאחר חתימת הסכם הליווי. במקרה כזה התשלום הראשון יופקד בנאמנות בידי ב"כ החברה עד להוצאת פנקס שוברים. לאחר הוצאת פנקס השוברים עורך הדין יפקיד את הסכום שהופקד בידיו בנאמנות לבנק באמצעות השובר.
כשבועיים לאחר ביצוע כל תשלום, יקבל הקונה מהבנק כתב ערבות בנקאית. כתב הערבות הבנקאית מבטיח לקונה את כספו ולכן חשיבותו הרבה. במידה ולא התקבל כתב ערבות בנקאית, יש לפנות לחברה ולדרשו. סכום הערבות הבנקאית אינו כולל את המע"מ ששולם. המע"מ מועבר לחשבון בבנק ישראל שישמש לבטחון.
את הערבויות הבנקאיות ידרש הקונה למסור לעורך הדין של החברה לפני מסירת החזקה. אלה ישארו בידי ב"כ החברה עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בלשכת רישום המקרקעין או חתימת הסכם חכירה במנהל. ערבות בנקאית היא קריטית ומגנה על רוכש הדירה החדשה במקרה שהחברה תפשוט רגל ותפסיק את בניית הבנין. במקרה כזה, ניתן יהיה לבטל ההסכם ולקבל את הכסף ששולם באמצעות כתבי הערבות הבנקאית.
קונה אשר שילם את מלוא התשלום, קיבל חזקה בדירה והפקיד את כל כתבי הערבות בידי עורך הדין של החברה, זכאי לקבל מבנק מכתב החרגה שקובע כי המשכנתה של הקבלן, הרובצת על המקרקעין, לא תחול על הדירה שלו.
3. הרכב תשלומי דירות חדשות מקבלן
א. מחיר הדירה:
חלק ממחיר הדירה בדר"כ יוצמד למדד כלשהו. המדד יכול להיות מדד תשומות הבניה או מדד המחירים לצרכן. בדר"כ התשלומים יועלו ככל שהמדד יעלה ולא ירדו כשהוא ירד, אלא ישארו בסכום שנקבע לתשלום.
ב. מע"מ:
הסכום יכול שיכלול מע"מ בשיעור הידוע בעת החתימה על ההסכם. חשוב שיהיה סעיף בהסכם הקובע כי ככל שהמע"מ יופחת תשתנה התמורה בהתאם.
ג. שכר טרחת עורך הדין של החברה.
חשוב להמנע מטעויות, ולהבין שעל אף חלק זה בתשלום, עורך הדין של החברה אינו מייצג את הקונה. עורך הדין של החברה מייצג את החברה בלבד. במידה והקונה מעוניין שמישהו מטעמו יבדוק את ההסכם, עליו לשכור שרותים של עורך דין מטעמו. עורך הדין של החברה מתחייב לדאוג לרישום הערות אזהרה, במידה וניתן, בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, הוא מתחייב להמציא הסכם חכירה ככל שמדובר בקרקע של רשות מקרקעי ישראל. בנוסף, הוא שידאג לרישום הבית המשותף בעתיד ורישום הדירה כיחידה בבית המשותף.
ד. עלויות חיבור מים, חשמל וגז לדירה החדשה.
ה. עלויות תשריטים והוצאות שידרשו בעתיד לרישום בית משותף.
ו. מס רכישה.
4. שינויים בדירה חדשה
פעמים רבות ניתן לבצע שינויים בדירה. אם הדירה נרכשה לפני שנבנתה, על הקונה להגיש בקשה לשינויים לחברה. השינויים יבוצעו על ידי הקבלן, אליו מפנה החברה לביצוע השינויים. החברה תתיר לקונה לבצע שינויים אך ורק באמצעות מי מטעמה ולא תתיר לאנשי מקצוע מטעם הקונה להכנס לדירה, עד לשלב בו יקבל חזקה.
הקונה צריך להודיע מראש אילו שינויים ברצונו לבצע בדירה. בין הקונה ובין החברה יחתם נספח שינויים וחשוב לציין בו אם ביצוע השינויים ידחה את מועד מסירת החזקה או לא. יש חברות שמראש קובעות שככל שהקונה יבקש שינויים, ידחה מועד המסירה בפרק זמן מסויים. יש לוודא שזמן זה מתאים לרשימת השינויים שהקונה מבצע. הקונה, כמובן, ידרש לשלם גם עבור ביצוע שינויים. הקונה זכאי לקבל מחירון עבור שינויים אלו.
מומלץ מאוד לכלול בהסכם סעיף לגבי שינויים, הקובע שלא תהיה עלות לביטול קירות שלא נבנו, במידה ואין שינויי חשמל או אינסטלציה. קבלני דירות שונים גובים תשלומים גם עבור שינויים מסוג זה.
5. מועד מסירת חזקה שנרכשה מקבלן
במקרה שקיים היתר בניה, מועד מסירת הדירה נקבע במועד ההסכם. במקרה שלא קיים היתר בניה, הצדדים יסכימו על מספר החודשים מיום קבלת ההיתר, אחריהם תמסר החזקה.
לחברה יש אפשרות לאחר במסירת החזקה בדירה, מהסיבות הבאות:
א. כוח עליון, סיבות שאינן קשורות בחברה, שביתות כלליות, מחסור ארצי בחומרי בניה וכו'.
ב. שינויים שהקונה ביקש לבצע בדירה.
ג. סיבות הקשורות ברשויות שונות.
איחור, מכל סיבה שהיא, לא יעלה על 60 יום וככל שיעלה על 60 יום יהיה הקונה זכאי לפיצוי כקבוע בחוק.
6. פרוטוקול מסירת הדירה
הקונה ידרש לשלם את יתרת התמורה זמן קצר לפני מסירת החזקה בפועל. לאחר התשלום, יוזמן הקונה לסיור בדירה, לצורך עריכת פרוטוקול מסירה. בתהליך פרוטוקול המסירה, הקונה ו/או מי מטעמו יערוך סיור בדירה ביחד עם נציג החברה, מנהל עבודה או בעל תפקיד דומה. חשוב שהקונה יבדוק היטב את הדירה באותה העת. לא מדובר על בדיקה מקצועית, אלא על כל מה שיכול הקונה הסביר להבחין בו. כמו כן, חשוב לבקש מנציג החברה לרשום כל ליקוי אשר נראה לעין, גם אם מנהל העבודה חושב שזה "לא רציני".
7. תיקון ליקויים בדירות מקבלן
במידה והחברה מסכימה שאכן קיימים ליקויים, היא מחוייבת לתקן, באמצעות הקבלן, את כל הליקויים המופיעים ברשימת פרוטוקול המסירה. הקבלן מחוייב לתקן מיידית ליקויים שמונעים שימוש סביר בדירה. ליקויים שלא מונעים מגורים סבירים בדירה, יתוקנו במהלך החודשים שלאחר מסירת החזקה. מועד התיקונים בדרך כלל יתואם עם קונה הדירה. הקונה מחוייב לאפשר לחברה לבצע את התיקונים. לעיתים אף נדרש הקונה לאפשר תיקון ליקויים בדירה אחרת או ברכוש משותף מתוך דירתו.
ליקויים לאחר תיקון:
ככל שמתגלים ליקויים – על הקונה ליידע את החברה מיידית, בכתב. רצוי לכתוב מכתב רשום ולהשאיר העתק ואישור על משלוח המכתב הרשום. במידה ונוצרו ליקויים שלא ניתן לתקנם – יהיה זכאי הקונה לדרוש פיצוי הולם בגינם.
ככל שהקונה איפשר לחברה לבצע תיקון, ואפילו יותר מאשר פעם אחת, הוא יוכל להגיש תביעה, לאחר שתהיה לו חוות דעת של מהנדס בענין הליקויים. במצב כזה מוטב לפנות לעורך דין.
תקופת האחריות והמחוייבות לתיקונים:
בתום שנה ממועד קבלת הדירה, הקונה מחוייב ליידע את החברה בדבר ליקויים בדירה. גם לאחר מכן, לחברה מחוייבות לתקן ליקויים. פרקי הזמן של אחריות החברה מופיעים בחוק.
8. העברת זכויות בדירה
לפני מועד מסירת הדירה – לקונה אין אפשרות למכור את הדירה החדשה. קונה שמעוניין למכור את הדירה לאחר המסירה, אך לפני שהדירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין – ככל הנראה יצטרך לעבור דרך החברה ומי שמייצג אותה. לחברה יש נוהל העברת זכויות. הנוהל בדרך כלל יכלול טפסים מסויימים לחתימת הצדדים ותשלום כלשהו בעבור טיפולה בהעברת הזכויות. סכום זה צריך להיות כפי שקבוע בחוק ויש לוודא שכך נקבע בהסכם הרכישה.
9. רישום הזכויות
ככל שניתן לרשום רק ברשות מקרקעי ישראל, מחוייבת החברה למסור לקונה הסכם חכירה עם המנהל. ככל שניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין – החברה מחוייבת תחילה לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה ולטובת בנק למשכנתאות, שיתן לו משכנתה. לאחר מכן היא מחוייבת לרשום בית משותף ולרשום את הדירה הספציפית על שם הקונה.
המועד לרישום בלשכת רישום המקרקעין לא תמיד תלוי בחברה, לעיתים תלוי ברשות המקומית ורק לאחר שתהיה פרצלציה (הליך חלוקה של החלקות) ניתן יהיה לבצע רישום בטאבו. בדרך כלל החברה תגבה את התשלום מראש ויהיה צורך לשלם רק בגין אגרות שידרשו. כאשר מתקבל מכתב מהחברה המודיע על רישום בטאבו, חשוב לעשות כן ולא לדחות למועד אחר. יש לכך חשיבות יתרה במיוחד כאשר הקונה מבקש למכור את דירתו.