הסכמי שכירות 

הסיכון בהעדר לווי מקצועי בחתימת חוזה שכירות

לפני כמה שנים נכנס למשרדנו ש', איש מבוגר, התיישב בכבדות והחל לספר את סיפורו. לש' היתה דירה בנס ציונה בה התגורר בעבר. כשש' עבר לגור בישוב דתי, הוא פנה למתווך שהכיר בעיר וביקש ממנו לאתר עבורו שוכרים לדירה. די מהר נמצאו שוכרים. המתווך מצא הסכם שכירות באינטרנט, החתים עליו את הצדדים וקיבל את שכרו. ש' שהיה סבור שהוא מוגן, חזר לביתו מרוצה.

כמה חודשים לאחר מכן, פנו אל ש' השכנים בבנין וסיפרו לו שבדירה מתגוררים כ-20 פועלים סינים וגורמים רעש ומטרד בבנין. השכנים, שאיכות חייהם נפגעה, הפצירו בש' "לעשות משהו" ולפתור את הבעיה בדחיפות.

ש' הגיע לדירה שהשכיר כדי לראות במו עיניו את מצבה, אך הדירה היתה נעולה. בהמשך, הוא הגיע למשרדנו כדי שנבדוק מה ניתן לעשות. השאלה הראשונה ששאלנו היתה לכמה זמן הושכרה הדירה. ש' השיב שהדירה הושכרה ל- 12 חודשים. לקחנו מידו את הסכם השכירות והתחלנו לקרוא. עיננו חשכו. 

בסעיף השכירות אכן היה מוזכר המספר "12". אך 12 שנים. לא חודשים. מסתבר שמי שמילא את הסכם השכירות מהאינטרנט, לא ממש קרא את הסעיף כשמילא את הספרות במקום הריק, ולא הבחין שמדובר בשנים ולא בחודשים.

חשיבותו של חוזה שכירות

המקרה של ש' לא היה המקרה היחיד של הסכם שכירות שנחתם בין שני צדדים שלא ממש קראו את סעיפי ההסכם. לפעמים ההסבר לכך הוא "לא שמנו לב". לפעמים, "לא חשבנו שזה כל כך חשוב" ולפעמים, "אנחנו בכל מקרה לא מבינים בזה דבר".

אז ראשית, שלא מבינים, הפתרון הוא ללכת לאיש מקצוע שיערוך עבורכם הסכם. עסקת שכירות היא עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין. לחוזה השכירות יש חשיבות רבה עבור שני הצדדים ואם הוא אינו ערוך בצורה מקצועית, הן השוכר והן המשכיר חשופים לסיכונים רבים.

בהסכם שכירות יש חובות שחלות על כל אחד מהצדדים. חובות אלו הן לא דבר של מה בכך, והשלכותיהן יכולות להתבטא מהר יותר מהמצופה. חשוב מאוד, לכל צד, לדעת מהן החובות המוטלות עליו לפני שהוא חותם על ההסכם ומתחייב לאמור בו.

מבנה חוזה שכירות

הצדדים בהסכם

הצדדים להסכם שכירות הם משכיר- הבעלים של הדירה, הבית או העסק, ושוכר – מי שמעוניין לגור או להשתמש בנכס.

פרטי הנכס

פרטי הנכס בהסכם צריכים להיות ברורים ומפורטים כך שיהיה ברור באיזה נכס בדיוק מדובר.

תקופת השכירות

בהסכם נקבעת תקופת השכירות ואם ניתנת לשוכר אפשרות להאריך את החוזה לתקופה נוספת, דהיינו תקופת האופציה. האופציה היא לטובת השוכר, מפני שמחייבת את המשכיר להמשיך להשכיר את הדירה לשוכר, במידה והאחרון מעוניין בכך. במידה והסכם השכירות אכן מקנה לשוכר אופציה כזו, חשוב כמובן לציין מהי תקופת האופציה. כלומר, לאיזו תקופה ניתן להמשיך ולהאריך את ההסכם.
חשוב לציין, כי במידה ובחוזה קיימת אופציה, אך היא מותנת בהסכמת המשכיר – אין לה כל משמעות, משום שתפקידה של האופציה היא לחייב את המשכיר להענות לבחירת השוכר.

בנוסף, יש לקבוע כמה זמן לפני תום תקופת השכירות יודיע השוכר על רצונו "לנצל" את האופציה, כלומר להאריך את תקופת השכירות. חשוב גם לקבוע אם דמי השכירות בתקופת האופציה ישתנו, או ישארו כפי שהם בתקופת השכירות הראשונה. ככל שבהסכם נקבע שדמי השכירות בתקופת האופציה יקבעו בהמשך, בהסכמה בין הצדדים, מאבדת האופציה את משמעותה. במקרה כזה, משכיר שלא מעוניין לאפשר אופציה לשוכר, יוכל לקבוע דמי שכירות גבוהים ולא הגיוניים.

דמי שכירות ותשלומים נוספים

בהסכם יש לקבוע את דמי השכירות המשולמים על ידי השוכר, את אופן התשלום וכן, אילו תשלומים נוספים מוטלים על השוכר. בדרך כלל מדובר על ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית.

חובות השוכר והמשכיר

בהסכם השכירות, יש לקבוע אילו נזקים בדירה יהיו באחריות המשכיר ואילו נזקים יהיו באחריות השוכר. בדרך כלל המשכיר יהיה אחראי על ליקויים במערכות הדירה והשוכר יהיה אחראי על כל נזק שנגרם כתוצאה מרשלנותו שלו או של אורחיו. עם זאת, ישנה אפשרות להסכמות אחרות.

בטחונות

במעמד חתימת החוזה, נהוג כי המשכיר מפקיד בידי השוכר ביטחונות, כערבות להתחייבויותיו. הביטחונות הנהוגים כיום הם שיק בטחון, שיק בנקאי, שטר חוב עם ערבים, או ערבות בנקאית. בדרך כלל, המשכיר הוא שיבקש לקבוע את הבטחונות שירצה לקבל מהשוכר. הבטחונות נועדו להבטיח את קיום סעיפי ההסכם השונים.

נוסח הסכם שכירות

הסכם שכירות שנחתם בין שני צדדים, צריך להיות ברור ומובן לשניהם. הצדדים צריכים להבין בדיוק על מה חתמו, מהן החובות שלהם ומהן הזכויות שלהם. במידה ולאחד הצדדים חשוב להדגיש עניינים מסויימים יש לציין אותם במפורש בהסכם. חשוב מאוד ששסעיפי ההסכם ינוסחו בצורה חד משמעית ולא יהיה מצב שצד כלשהו יוכל לפרש אותם אחרת. בנוסף, יש לזכור כי כל מה שאינו בהסכם, גם אם דובר וסוכם בעל-פה, אך לא נרשם – יהיה קשה להוכיחו בעתיד.

מחלוקות בין שוכר ומשכיר

כפי שצוין, על החוזה להיות מנוסח בצורה מקצועית וחד משמעית. כך, כשמתעוררת שאלה, הדבר הראשון שיש לעשות הוא לחזור להסכם הכתוב. אם ההסכם נוסח כהלכה, סביר שייתן מענה בענין השאלה שבמחלוקת. במידה ולא הוזכר בהסכם דבר בעניין, הפתרון הוא להגיע להסכמה ואף להעלותה על הכתב.

המעטה בחשיבות הסכם שכירות היא טעות גדולה, שרבים משלמים עליה ביוקר. מדובר בהסכם מורכב, שעריכתו וניסוחו מחייבים התייחסות בהתאם. המילים המרכיבות את ההסכם הן כל כך חשובות, ובחירתן באופן ראוי, יכולה למנוע נזק למי מהצדדים. כדי להמנע ממחלוקת בין הצדדים, על פרשנות כזו או אחרת, על דבר מה שחסר, או על משהו שלא הובן, מומלץ מאוד להעזר בבעל מקצוע. עורך דין בתחום הנדל"ן יוכל לערוך הסכם מתאים לעסקה הספציפית ולהגן על הצדדים מנזקים פוטנציאלים.